Eigennutzung einer Anlageimmobilie, geht das?

Häuser oder Wohnungen sind nicht nur zum Wohnen da. Sie eigenen sich darüber hinaus bestens als Anlageinstrument. Doch im Laufe eines Lebens treten zahlreiche Veränderungen ein. Und so kann es sein, dass aus der Anlageimmobilie später einmal eine selbst genutzte wird. Doch die sogenannte Eigennutzung ist gar nicht so leicht durchzusetzen, denn Mieter genießen viele Rechte.

 

Kaufen, vermieten, selber nutzen 

Meist denkt man nicht an die Eigennutzung, denn man will eine Immobilie vermieten. Das kann sich jedoch ändern. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie haben sich schon viele Anleger verschätzt und nicht bedacht, dass die Mietentwicklung der Preisentwicklung hinterher hinkt. Der Gedanke der Eigennutzung liegt daher oft nahe, aber auch wenn Familienangehörige mit Wohnraum versorgt werden sollen, kann die Eigennutzung eine Option sein. Wenn da nicht das deutsche Recht wäre, das es Vermietern sehr schwer macht, die eigenen vier Wände zu beziehen, solange dort noch Mieter leben. 

 

Kauf bricht nicht Miete  

Mieter genießen in Deutschland einen ganz besonderen Schutz, die Kündigung ist daher kompliziert. Zwar gibt es das sogenannte „berechtigte Interesse“ an einer Immobilie, doch dieses muss nachvollziehbar belegt werden können. Dabei spielt der richtige Zeitpunkt eine wichtige Rolle. Wenn die Anlageimmobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, der Mieter zu diesem Zeitpunkt aber bereits dort wohnte, ist die Sachlage für Sie als Eigentümer schwierig. Leichter wird es, wenn die Umwandlung schon vor dem Einzug des Mieters erfolgte. In diesem Falle gilt eine Kündigungsfrist von üblicherweise drei bis neun Monaten. Erfolgt die Aufteilung einer Anlageimmobilie in Eigentumswohnungen nach dem Einzug des Mieters können Sperrfristen von bis zu 10 Jahren auf Sie zukommen. In diesem Fall brauchen Sie einen langen Atem. 

 

Die Kündigung: Alles richtig gemacht und dennoch verloren 

Wenn Sie aus einer Anlageimmobilie das Wohnen via Eigennutzung machen wollen, müssen Sie sich an genaue Vorgaben halten. Die Kündigung – das versteht sich von selbst – muss schriftlich erfolgen. Außerdem müssen Sie ausführen, für wen Sie die Räume brauchen und warum dies gerade jetzt der Fall ist. Die Garantie auf Erfolg haben Sie damit aber nicht automatisch, Mieter haben unterschiedliche Möglichkeiten, sich gegen die die Eigennutzung zur Wehr zu setzen. Selbst wenn Sie alles formell richtig machen, haben Sie also noch lange nicht gewonnen. 

 

Anlageimmobilie oder Eigennutzung? 

Genau so sollten Sie sich diese Frage stellen. Es ist sicherer, sich zwischen Eigenheim und Anlageimmobilie zu entscheiden, spätere Veränderungen sind schwer durchsetzbar und mit hohen Risiken verbunden. Außerdem gehören zu einer vernünftigen Finanzplanung immer ein guter Mix und ein ausgewogenes Verhältnis unterschiedlicher Anlageformen. Lassen Sie sich am besten beraten, zum Beispiel von einem unabhängigen Vermögensberater auf Honorarbasis.

André Jonas

Ihr Finanzberater für eine 100 % unabhängige und neutrale Finanzberatung gegen Honorar und frei von Provisionen oder sonstigen Zuwendungen Dritter. Mit meinen zwei Standorten Köln und Leipzig betreue ich kleine und große Mandate von Ärzten, Freiberuflern, Selbständigen und führenden Angestellten. Dabei habe ich mich Spezialisiert auf die vier Bereiche: Vertragsprüfung, Geldanlage, Altersvorsorge und Risikovorsorge. In der Vertragsprüfung geht es in erster Linie darum bestehende Verträge auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen und zu durchleuchten. Für den Bereich der Geldanlage und Altersvorsorge nutze ich vor allem Depotlösungen mit Hilfe von ETF ́s und Anlageklassenfonds , Kapitalanlageimmobilien (Denkmalimmobilien, Bestandsimmobilien, Neubau) und steueroptimierte Fondspolicen (Nettopolicen). In der Risikovorsorge berate ich zu Berufsunfähigkeitsabsicherung, Risikolebensabsicherung und Pflegeabsicherung. Ich stehe für eine dauerhafte Betreuung, nachhaltigen und soliden Vermögensaufbau und eine faire Beratung. Seit mehr als 12 Jahren arbeite ich in der Finanzberatung in einem Netzwerk von Honorarberatern, Anlageberatern, Steuerberatern und Rechtsanwälten.
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